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金沙最新登录入口广州空港酒店承诺返租未兑现!业主租难收、钱难退

近期,广州楼市频繁出现一手物业“托管代租”销售,包括商业公寓、普通住宅、度假别墅等多种类型的物业。据了解,“托管代租”销售早几年已在市场上大行其道,但多见于商铺项目,特别是一些面积极小的商铺,而海南等度假胜地的度假物业也出现过这种模式。如今广州楼市又屡屡出现“托管代租”卖楼,将给房地产市场和消费者带来了什么样的影响呢?

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现象:房企纷推“托管代租”模式

“每月保底返租1750元”“15年最低回报82万元”……近年来,这种“售后返租”的优惠服务在房地产销售行业屡见不鲜,商家向消费者承诺,购买公寓、店铺后每年都有租金回报,消费者能以此盈利。

“金九银十”,商业物业依然是各式公寓单位唱主角,据搜房网监测的阳光家缘网数据,“金九银十”将入冲刺阶段,广州近期的预售证派发量大增,8月18日至24日,就有三个楼盘申领预售证,新增1887套房源入市,其中1688套属于南站商业项目奥园越时代的公寓单位。公寓产品市场供应充足,部分住宅物业价格又有所回调,新增公寓单位经过年中调价后预计“十一”期间的价格将保持稳定,但发展商为公寓楼盘所推的各种增值服务则明显增多。

上周六,景业名邦集团发布“360°全程资产生活管理”战略,其首个“托管代租”连锁品牌“拾悦”新品同步面市,吸引意向客户连夜认购。据不完全统计,景业荔都开盘当天去化九成。该项目99~139平方米的三至四房新品,拎包入住套餐以600元/平方米的商家企业直供价,配齐全屋品牌家私家电和软装。该产品在满足买家度假及自住需求基础上,同时具备投资功能,未来将由景业名邦旗下专业酒店物业管理团队提供社区运营的“托管代租”平台,帮助业主实现闲时资产增值,业主还可用积分兑换景业名邦集团旗下全国公寓、酒店的“交换入住”服务。

近日,空港假日别墅酒店多名业主通过“小南报料”向南方+记者反映,店方的返租“承诺”成为一纸空谈,不少业主面临租难收、钱难退的尴尬境地。

■新快报记者 谢蔓

无独有偶,本月初碧桂园宣布和途家首度合作,以位于广州北羊角山国家森林公园的碧桂园清泉城为试点,携手推出清泉城2期的87套返租公寓——“微艺馆”。参与返租的“微艺馆”为59~77平方米的两房loft式户型,产权70年。总价34万~36万元/套为主,5年返租收益过10万元,收益率达28%。碧桂园清泉城销售人员介绍,业主签约之后,将获得每个月1680元的租金,共返5年。目前87套房源中,已经有10套签约途家管家服务,返租服务将于2016年1月1日起计算。

销售称5年回本15年赚82万元

价格平稳服务增多

此外,目前在售的奥园城市天地、富力泉天下、香江国际金融中心等广州多个楼盘项目均有采用“托管代租”模式。

空港酒店位于广州市白云区人和镇,由广州中富飞和实业投资有限公司在2009年投资建设,2011年建成并以“售后返租”模式对外销售。

9月全市商业物业预计有25盘推新,其中公寓21个、商铺6个、写字楼3个,3盘同推公寓与商铺,2盘同推公寓与写字楼,显示公寓项目仍是市场商业物业供应的主角。来自高力国际的数据显示,下半年公寓新增供应量爆发,合计112万平方米,加上原有存量,总可售面积达204万平方米,新增货量83%集中在郊区,黄埔、番禺占大头。除住宅供应较充足的花都、从化外,商业公寓已遍布全市各区,老城区甚至南沙、增城都有不少公寓项目推出。

原因:各种营销噱头只为促郊区楼盘成交

按照酒店承诺的租金返还比例来算,一套总价26万元的公寓,酒店营业前每月保底返租1750元,酒店营业后业主每月收益最低可达6000元,业主5年时间即可全额回本,15年后最低收益为82万元。

番禺区公寓价格在1.3万元至2万元/平方米之间,此价已在今年“五一”后有过一轮调整,目前价格相对保持平稳,但新销售旺季到来前,如何使自家项目突围而出成为发展商开始动脑筋的主题,番禺万博CBD的楼盘四海城便宣布楼盘二期产品将继续为业主提供“四海会”所有服务和优惠,还引入专业酒店运营团队为业主提供为期5年的专业运营服务,年综合回报率达6.5%。

不少行内人士表示,“托管代租”模式近期备受开发商青睐,主要原因是可以有利于成交,促进销售量。目前房企为了销售,玩转各种营销噱头,最终还是要回归到消费者服务上来,实实在在增加房子的“含金量”,用更多更好的产品来吸引买家促进成交。

“销售人员承诺,投资公寓属于低投入、高回报、零风险。”崔先生告诉记者,他在2011年的时候用30万购买了空港酒店的一间客房,并与酒店的经营公司签订了《房屋使用权转让合同》与《物业委托管理合同》。

长隆板块的敏捷华美国际也在近期引入“私享家”管理服务,针对第7栋“楼王”产品,买家可获每年5万元的返租回报,5年25万元。楼盘目前主要有平层公寓和LOFT公寓两种,第7栋“楼王”为平层公寓,LOFT产品在第2栋,两者主力面积都为50至50多平方米。同时,楼盘目前还有“首付6万元,其余首付款两个月内缴清”的政策,平层公寓特价1.1万元—1.25万元/平方米,LOFT公寓特价为1.1万元—1.3万元/平方米。

据记者了解,“托管代租”的楼盘多数位于郊区。随着市中心区可开发土地资源不断减少,近年来广州楼市供应中郊区物业占比不断增加。而在激烈的市场竞争下,开发商们只好绞尽脑汁提升房子的吸引力,拼价格、拼社区配套、拼交通等,凡是有利于促进成交的,都受到开发商的欢迎。“托管代租”模式也由此风行一时。

像崔先生这样的业主还有600多人,涉及金额超过一千万元。

倒逼发展商促后期经营

影响:

另外有业主反映,空港酒店在销售的过程中强调与“保利N+”项目签订了入驻合作协议,并称“保利N+”为知名房产公司保利集团旗下所有,今后酒店由保利集团来运营、管理。但最终业主发现,“保利N+”与保利集团并无关系,业主与酒店签订的合同的甲方为空港假日别墅酒店有限公司。

高力国际项目销售及推广部董事黄润满认为,地理位置优越、综合配套好的高质素公寓仍然值得考虑。

●业主省事获利,开发商卖房容易

3月起停发租金,工作人员称公司资金紧张

业内人士指出,商业公寓可说是在限购政策出台后才大行其道的“八面玲珑”产品,虽属商业性质,但实际上却往往突出居住的功能,很多产品在设计上也与普通住宅无异。不过和住宅楼盘相比,商业公寓归根到底还是属于投资性质,因此公寓单位的后期经营十分重要。

广州某郊区度假项目的营销负责人对记者表示,旅游度假类住宅物业,购房者买入后并不将其作为常住居所,更多是短期度假入住。而平时物业的维护打理,也就成了伤脑筋的事。通过引入专业托管代租机构,介入物业维护和租赁运营,提升了物业的投资回报价值,对于买家来说,更有吸引力。而对于开发商来说,引入短租运营模式后,物业销售也有明显增长。

据酒店的宣传资料介绍,空港酒店于2018年3月开始营业收租。按照协议,在这之前,业主们每月可收1750元租金。

近期,公寓产品竞争激烈的形式也开始倒逼发展商为买家日后楼盘的出租和经营问题想出路。

以广州从化温泉镇的一套温泉入户独栋别墅举例来说,旺季时日租金可达3000至5000元,周末两天租金收入即可过万。业主可以选择周末过来度假,其余时间则交由短租公司代为出租运营。

然而,多名业主表示从2016年开始,酒店承诺的每月返租不仅不能按时返还,返还的金额也越来越少,到了2019年3月份,一些业主更是无法拿到租金。

有番禺的公寓楼盘就引入高端度假公寓的经营者途家,让自己出售的公寓产品在交楼后直接成为途家经营的酒店式公寓。也有科学城公寓楼盘为项目引进高端涉外酒店,让自己的公寓产品拥有高端酒店服务,将未来的租客瞄准外籍人士。

作为国内知名的专业托管服务机构,途家就抓住目前这类市场需求,打造了为游客旅游度假订房和为业主提供房屋托管及管家服务的一站式交易平台。途家广东区域总经理何之源表示,度假项目引入专业托管服务机构后,让业主更加省心。此外,加入途家的全国交换入住体系,会员外出旅游时,还可以入住当地的途家代管物业,节省旅游住宿的成本支出。

崔先生表示,前五年都有按时返利,但从2016年开始,每个月不仅不能按时返还,返还的金额也越来越少,到了2019年3月份,租金突然消失。 另一名业主小慧告诉记者,她从今年4月开始再也没有收到租金。

市场环境的发展和带动下,这些变化可谓也是投资者的“利好”。

可以说,对于眼下市场各方来说,“托管代租”模式是一个好东西。

一些业主逐渐发现问题,不少人与酒店协商,要求退款无果。10月16日,白云区信访局、人和镇政府以及白云区住房建设和交通局到空港酒店召开协调会,处理业主与酒店的纠纷。最终,空港酒店承诺在3到6个月内会退还全款给业主,并保证退款期间,每位业主每月保底正常返租。

论 评

●公寓变身酒店,业主轻松收租

然而,一个多月过去,退款、返租事件仍然没有进展。12月5日,业主们再次到酒店,却发现负责人无法联系上。

金沙最新登录入口,社区商铺前期投资

“今年底收楼,之后免租四个月给酒店装修,然后就可以收租啦!”张女士去年8月在奥园城市天地以80多万元买入一套商用公寓,当时就看中了开发商推出的长租投资回报计划。据张女士介绍,开发商引入了某酒店进驻,然后直接租下整栋公寓楼改作酒店客房运营,租期长达十年。买入该商用公寓的购房者,在签署购房合同后,再签一份租赁合同,就可以在收楼后的未来十年内,收到酒店方面每月定期打入账户的租金。40来平方米的公寓,每个月租金大概4000元,然后每隔几年再按一定幅度调升租金,算下来,十年内收益大概为50多万元。

5日下午,记者来到空港酒店,看到酒店仍在正常营业,现场有不少人正在办理入住。一名工作人员说,目前公司资金紧张,难以支付业主的退款及租金,但不清楚具体原因。

回报期待不宜太高

已拥有一套自住物业的张女士表示,这个商业公寓之所以能吸引她,主要是可见收益回报长期又稳定,而且不用和各种租客打交道,特别省心省事。

截至发稿,记者曾多次拨打酒店法人代表电话均无人接听。

●著名商业地产策划人 许悦玲

●既可休闲度假又可赚租金

律师:“售后返租”行为合法但签合同要谨慎

近期随部分品牌发展商在商业物业上推售力度的加大,很多以前在市场不多见的社区商业物业也推出市场,有稳定消费人群、定位周边居民衣食住行民生消费的社区商铺被认为是“未来最有升值潜力的绩优股”,但应该指出,一些新区新建楼盘的社区商业,投资者在前期不宜对投资回报率抱太高期望。

何先生去年底和家人去从化游玩时看中了温泉镇某度假别墅项目置业,几经考虑后,最终以总价170多万元买入一套200多平方米的联排别墅。原本只是打算周末度假住,没特别考虑投资回报,但开发商当时提供了以租养贷、托管分成的模式,让他有种意外的惊喜。

业主提供的一份广州市白云区住房建设和交通局《关于人和镇空港假日酒店涉案商家反映问题的处理告知书》显示,酒店建成后未取得合法权属证书,不得转让和对外销售。

发展商通常会通过项目区域美好的远景规划及短期的高额投资回报来吸引投资者,但发展商总是更精明,优质商业物业,发展商如果不是在资金压力较大的情况下,都会采取持有或培育到更成熟时再推以赚更丰厚的利润。

据介绍,目前富力泉天下别墅的日租金一直维持在1500元~3500元之间,节假日则更高。何先生称,他购房及装修家电等预计花费200万元,而开发商表示别墅出租分成后预计年回报可达到9%。

广东禅邦律师事务所律师邹佳旺表示,合法建筑必须取得《建设用地规划许可证》《工程规划许可证》《施工许可证》和《预售许可证》四证,如果缺少了其中之一,在一手出售时候就属于违规建筑,与售房者签订的合同也无效。

如果在小区开发初期就和未交楼的住宅一起推出部分社区商铺,即便可以预见未来商铺的升值潜力,发展商也会将投资憧憬值、未来回报率考虑到销售价格中。虽然未来社区的居住人口可以作为消费人群的保证,但在入住率达到一定高度之前,都可以视为“养铺期”,这段时间的实际租金回报往往低于发展商的承诺或先前的预期,特别是对一些想把商铺投资做为短线炒作的买家,还可能出现资金被套的情况。

观点碰撞

邹佳旺表示,首先,对于合法建筑来说,售后返租行为没有问题,但是消费者在签合同之时要多加考虑,因为租赁合同往往不是跟开发商签的,而是跟第三方实际的经营管理者签订。其次,在面对销售员所说的高回报率上,消费者要保持警惕,在签订合同的时候要注意销售人员的口头承诺是否与合同内容一致。

投资回报高的商业物业,投资风险也比较高。投资者购买商铺金额较大,因此更需慎重。

中山市合富辉煌研究院高级分析师谢仲娟表示,在实际情况中,第三方经营管理公司可能是其他经营管理公司,甚至可能是开发商为了躲避责任创办的皮包公司,公司的运营状况在一定程度上会影响售后返租的风险率。

要明确商铺是否正规产权商铺,选择品牌开发商以确保资金的安全。实力雄厚的开发商往往拥有较完善的开发流程及众多合作伙伴,这能在一定程度上保证商铺的前景。

双赢模式

她提醒消费者在投资的时候应保持理性,要对开发商和管理公司有一定的了解,在考虑清楚风险点和收益点之后理性投资。

行内有句话叫“初级买家看地段,专业买家看规划”,社区商铺的规划也非常重要,社区商铺所对应的是规划路还是小区内街,对外来商铺的经营状况有很大影响。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,这是投资型物业的一种出路。过去投资物业买家更关注资产升值速度,而对投资回报比较忽略,随着近两年房价稳定,投资者更关注租金回报率。所以很多房企会顺应市场需求,在销售时就一并推出“托管代租”服务,解决了买家的后顾之忧。

朱红鲜 实习生 彭一力 石旭刚

朱红鲜

返租期满后租金稳定性难保证

朱红鲜

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,“托管代租”实际上是发展商先收了客户的房款,再通过一定时间的返租。就开发商而言,一次性收齐了房款,保证现金流畅通。客户虽感觉有着数,但实际羊毛出在羊身上,且无法保证返租期满后的租金稳定性。

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只是

新营销噱头

克而瑞战略研究咨询总监曾英杰认为,返租和带租约销售,这两种方式多是商业地产领域,为了促进销售而使用。目前很多住宅是以公寓的形式进行销售,从运营模式和销售模式上来说,存在一定的微创新,也算是自身营销噱头。

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