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广州楼市成交同比大涨近六成 二手房成交量翻倍

“3.30”新政发布已过四个月,广州楼市也在一系列的新政刺激下稳步回暖。数据显示,4个月内全市11区成交套数为32686套,同比去年的20618套,增幅近六成。

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成交量:中心六区同比增幅近4成

李广军 摄

3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右。资料图片

网易数据显示今年4月1日至7月27日

央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知,规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。同日,财政部发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

3月30日,央行调整房贷政策,二套房商业贷款首付最低降至四成,公积金贷款首套房首付降至两成、二套房降至三成,同时二手房营业税免征从5年缩短至2年。楼市新政利好正在逐渐发酵。广州房地产中介协会、合富置业等机构纷纷发布了最新的市场分析报告。其中显示,据阳光家缘网站公布的数据统计,3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右,而一周前的3月23-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

●11区成交套数

对此,合富房地产经济研究院院长龙斌分析,二套房贷首付下调,一方面由于目前经济下行压力较大,房地产市场平稳成为稳增长的重要支撑,稳定楼市成为当务之急;另一方面,总理两会上强调“鼓励自住和改善性住房需求”,支持改善性住房需求的措施要落地。“准确地说,下调二套房首付和利率不是‘救市’,而仅是恢复到严厉限制改善购房之前的正常水平,是贷款政策的回归。”

合富置业的报告指出,之前看中物业后仍犹豫未决的买家,在新政后普遍都加紧作出购房决定,一些观望多时的买家也出现加紧入市的趋势。

今年:32686套,去年:20618套,增幅59%

此外,换房需求得到信贷支撑。龙斌表示,营业税放宽有助加快市场流通,买房2年即可实现无税负买卖。第二次购房首付和利率下调,降低了换房的门槛和购房成本,加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性,其入市必然加快库存消化,以及提高大户型消化率,一二线城市市场回暖预计因此会加快,三四线城市成交量也会逐渐增加,或许相对会有些滞后,去化和去库存应该会加快。

南方日报记者 郑佳欣 实习生 李明秀

●中心六区成交套数

咨询量突增房源有望增加

咨询量突增 房源有望增加

今年:10072套,去年的7373套,增幅37%

一日内连出两新政,且都是对市场产生正面影响的利好,无论是买家还是业主,均对新政相当关注。合富置业市场经理梁燕明表示,从合富置业部分行了解到的情况来看,新政出台后首日,咨询量普遍录得增加,而部分咨询量多的分行,单日录得的咨询量就比新政出台前增加了20%-30%。咨询的客户当中,不少是有意换房的改善型买家,对二套房贷首付款比例降到40%的新政较为关注,而不少业主则较关注营业税新政,这些咨询的业主大多都是持有证已满两年但未满五年的物业,存在出售套现的意愿,希望知道新政对自己出售的物业存在哪些利好。

一日内连出两新政,都是对市场产生正面影响的利好,无论是买家还是业主,均对新政相当关注。

●11区成交量前三名

梁燕明分析,从以往情况来看,由于存在5.6%的营业税税费支出,新政出台前,证未满五年的物业,受关注度往往都大幅低于证满五年的物业,甚至有买家在看中物业后,因得知物业证未满五年而放弃购买。营业税新政实施后,有望激活这些证已满两年但未满五年的物业,重新受到买家的关注,购房者的房源选择空间明显增大。由于营业税新政的出台,这些证满五年物业税费支出不高的优势依然存在,因此,这些证满五年的房源,在新政后受关注亦不会受到太大影响。

合富置业市场经理梁燕明表示,从合富置业部分分行了解到的情况来看,新政出台后首日,咨询量普遍录得增加,而部分咨询量多的分行,单日录得的咨询量就比新政出台前增加了20%-30%。咨询的客户当中,不少是有意换房的改善型买家,对二套房贷首付款比例降到40%的新政较为关注,而不少业主则较关注营业税新政,这些咨询的业主大多都是持有证已满两年但未满五年的物业,存在出售套现的意愿,希望知道新政对自己出售的物业存在哪些利好。

增城:5753套,成为11区成交量最大的区域,同比去年的3676套增幅57%。

除此以外,部分之前一二手楼价倒挂的区域,二手房的吸引力在新政后有望有所提升,主要原因在于,这些区域内之前之所以存在一二手楼价倒挂的现象,并非物业本身价格和质素没有吸引力,而是由于证未满五年而税费支出较重,房价加上税费支出后的购房成本高于同区在售一手房源,因此,新政前这些二手房源对买家吸引力并不大。不过,在营业税新政出台后,情况有可能出现改变,部分证已满两年的二手房,受到新政利好而减免营业税支出后,购房成本支出反而比同区在售一手楼要低,而且更有户型及发展成熟度等优势存在,有望重新吸引买家关注。

梁燕明分析,新政出台前,证未满五年的物业,受关注度往往都大幅低于证满五年的物业,甚至有买家在看中物业后,因得知物业证未满五年而放弃购买。营业税新政实施后,有望激活这些证已满两年但未满五年的物业,重新受到买家的关注,购房者的房源选择空间明显增大。由于营业税新政的出台,这些证满五年物业税费支出不高的优势依然存在,因此,这些证满五年的房源,在新政后受关注亦不会受到太大影响。

番禺:5092套

买家忧涨价看中即加紧入手

除此以外,部分之前一二手楼价倒挂的区域,二手房的吸引力在新政后有望有所提升,主要原因在于,这些区域内之前之所以存在一二手楼价倒挂的现象,并非物业本身价格和质素没有吸引力,而是由于证未满五年而税费支出较重,房价加上税费支出后的购房成本高于同区在售一手房源,因此,新政前这些二手房源对买家吸引力并不大。不过,在营业税新政出台后,情况有可能出现改变,部分证已满两年的二手房,受到新政利好而减免营业税支出后,购房成本支出反而比同区在售一手楼要低,而且更有户型及发展成熟度等优势存在,有望重新吸引买家关注。

南沙:5080套

新政出台后,广州二手市场表现相对较理性,二手房成交出现小幅增长。据阳光家缘网站公布的数据统计,3月30日-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右,而一周前的3月23日-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

买家一次性付款业主仍愿意降价

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为,“3.30”新政刺激楼市成交的逻辑是明确的,即通过降低购房的信贷门槛,进而鼓励购房者积极入市。对于广州而言,其成交套数出现大面积的增长也有类似的逻辑。另外,对于广州来说,房价看涨预期不断强化,也容易助推成交量的上升。尤其市区的物业相对具备稀缺性,改善型购房者会积极入市,进而推高成交量。

之前看中物业后仍犹豫未决的买家,在新政后普遍都加紧作出购房决定,而之前观望多时的买家,也出现加紧入市的趋势。梁燕明表示,新政出台后的首日,有多宗因价格而谈不拢的个案,买家的态度出现转变,不少个案都赶在3月31日这天签约成交了,主要原因在于买家担心新政后楼价可能一改之前平缓的走势进而明显上升。当中,约七成的购房个案是改善型置业,而在改善型购房个案中,超过六成属于按揭购房,反映二套房贷新政对加快这些改善型买家出手存在正面的影响作用。

新政出台后,广州二手市场表现相对较理性,二手房成交出现小幅增长。据阳光家缘网站公布的数据统计,3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右,而一周前的3月23-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,一季度楼市相对低迷,自“3.30”新政后,二季度3个月成交每月放大,并且在5、6月份分别刷新了广州月度成交量的历史记录,其中6月网签高达9600多套。

此外,由于担心业主在新政后提价,亦有不少之前已看中物业、打算一次性付款购房的买家,赶在新政出台后一两天时间内签约成交。据合富置业数据统计,3月31日至4月1日这两天签约成交的个案当中,约有四成多是一次性付款购房的个案,而业主仍然普遍能给予一次性付款购房的买家较大让价幅度。即使是总价不高的成交个案,业主依然愿意给予一次性付款购房买家较大的让价幅度。如有一宗总价不到100万元的楼梯楼两房成交个案,由于买家选择一次性付款方式购房,业主最终亦同意让价7%将物业出售。

之前看中物业后仍犹豫未决的买家,在新政后普遍都加紧作出购房决定,而之前观望多时的买家,也出现加紧入市的趋势。梁燕明表示,新政出台后的首日,有多宗因价格而谈不拢的个案,买家的态度出现转变,不少个案都赶在3月31日这天签约成交了,主要原因在于买家担心新政后楼价可能一改之前平缓的走势进而明显上升。当中,约七成的购房个案是改善型置业,而在改善型购房个案中,超过六成属于按揭购房,反映二套房贷新政对加快这些改善型买家出手存在正面的影响作用。

成交价:不升反降

现时,虽然有个别业主因受新政利好而调高放盘价,但市场上大部分业主仍保持理性。梁燕明表示,新政只是释放出积极信号,而目前市场形势并未完全逆转,若业主出现反价,买家会追涨的意愿并不高,大多买家会宁愿改而另选其它物业。

此外,由于担心业主在新政后提价,亦有不少之前已看中物业、打算一次性付款购房的买家,赶在新政出台后一两天时间内签约成交。据合富置业数据统计,3月31日至4月1日这两天签约成交的个案当中,约有四成多是一次性付款购房的个案,而业主仍然普遍能给予一次性付款购房的买家较大让价幅度,即使是总价不高的成交个案,业主依然愿意给予一次性付款购房买家较大的让价幅度。如有一宗总价不到100万元的楼梯楼两房成交个案,由于买家选择一次性付款方式购房,业主最终亦同意让价7%将物业出售。

数据显示,全市11区成交价格为15226元/平方米,同比去年15886元/平方米不升反降。中心六区成交均价为23761元/平方米,同比23995元/平方米也呈现略跌的势头。

南方日报记者 许蕾

现时,虽然有个别业主因受新政利好而调高放盘价,但市场上大部分业主仍保持理性。梁燕明表示,新政只是释放出积极信号,而目前市场形势并未完全逆转,若业主出现反价,买家会追涨的意愿并不高,大多买家会宁愿改而另选其它物业。

针对此现象,邓浩志表示,房价目前基本保持稳定,主要是整体库存在6月份以前都比较平衡。个别资金较为紧张的房企仍采取以价换量的措施,个别供应紧张的区域有项目涨价。所以价格未见大幅波动,自7月开始逐渐进入卖方市场。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,营业税放宽有助加快市场流通,买房2年即可实现无税负买卖。第二次购房首付和利率下调,降低了换房的门槛和购房成本,加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性,其入市必然加快库存消化,以及提高大户型消化率,一、二线城市楼市回暖预计因此会加快。

二手楼市:成交量翻倍

60平方米以下小户型成交猛增超两成

广州作为一线城市,“3.30”新政对二手市场刺激巨大,业主一夜返价十多万的例子屡见不鲜,买家则跑步入市,催促了二手房市场的交易活跃。

广州市房地产中介协会发布的最新分析报告则指出,央行再度降息提振了市场情绪,上月广州二手房市场呈现出学位房热、刚需板块楼盘热及小户型热三个特点。而全国“两会”对房地产大吹暖风,预计将继续助力二手楼市向好上扬。

根据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示,广州二手房的成交量已连涨3个月,3月份时的二手成交量在过年后跌至低位,仅3967套,在“3.30”新政后落地后,改善型购房需求爆发,4月份的成交量环比大涨四成,高达5620套,同比仍有7.26%的跌幅。5、6月份,新政余热和楼市牛市双双把广州楼市进一步推高,楼市牛市让不少购房者的资金大增,并且市场上新增了一批原本购房能力不足的首次置业买家,推高成交量,6月成交量同比去年大涨35.40%。而截至7月27日,广州二手网签量已高达4515套,按照6月份二手网签量总数为4978套推算,相信7月份的总成交量会维持在与6月持平的高位。

上月,90平方米以下的小户型继续在二手房市场上唱主角,市场成交占比提升4个百分点,其中60平方米以下的户型成交量环比有23%的增长。广州市房地产中介协会分析,这主要是受到以下两个因素的拉动:一是降息刺激刚性需求入市,二是越秀区小面积学位房成交的增加。而相较之下中大户型的市场份额则有所回落。

据悉,“3.30”新政刚出台时,曾出现业主一夜返价十多万的情况,然而业主返价、楼价走高并不能阻止买家跑步入市。对此,搜房网二手房电商商圈经理李海峰认为,业主看涨楼价,是返价的主要原因,因此业主返价的现象主要集中出现在“3.30”新政刚落地的4月份。而随着市场逐渐消化新政的影响,成交量的激增消化了大量的库存量,买家心态转趋理性,也导致现时业主的心态从一开始的硬朗逐渐弱化,部分业主甚至会轻微降价。

广州市房地产中介协会还指出,2015年4月,广州市房地产中介协会经理人指数为66.58,较上月攀升15.82个百分点,对楼市行情显示出向好的信心。

而买家方面,买家的心态现时仍是追涨,不过会渐趋理性。追涨的心理一方面刺激了少部分投资客入市,另一方面也让刚需买家结束观望,加快入市。

从全市各个单项指数来看,经理人对成交量预测指数达70.42,消费者入市意愿预测指数为69.17,成交价预测指数为59.58。大部分经理人认为,不动产登记政策的正式实施对于广州市场来说影响微小,而央行三个月内二度降息则对二手市场起到明显的催化作用,将再次刺激刚性需求入市助力二手成交量上涨,但成交价走势仍以平稳为主。

最新进展:还清首套房贷款再买房首付4成

广州市房地产中介协会表示,楼市新政能否成为楼市的一剂强心针或仍需接受市场检验,但经理人普遍乐观认为,该政策对于推动刚需及改善型买家入市的积极作用毋庸置疑。

在今年的6月底,广东市场利率定价自律机制曾给多家银行下发通知,“二套房贷首付降至四成”的房贷新政在广州并不执行,明确二套房个人贷款政策暂不变,仍为首付最低七成,利率上浮10%。不过记者从市场中了解到,目前广州最新的贷款政策仍然是,如果首套住房贷款额还完以后,再买房首付可以享受首套房“优惠”,即首付4成,公积金贷款首付则为3成。但是贷款利率则不同的贷款额度不同的银行则有所不同。

中原地产项目总经理黄韬告诉记者,现在销售人员都会建议二套房的买家把首套房贷的余额还完,这样再买房门槛就低了不少。据他统计,“听取意见”的买家约占了一半。

朱先生就是其中一员,早在2005年就买了一套海珠区的两房单位的房子,当时总价33万,贷款15万,月供约2000元左右。随着结婚生子后,原来的房子早就不够住了,朱先生看好了天河一套二手学位房,总价200万。朱先生按照中介的建议,将首套房的贷款余额10几万还清后,购买这套二套房首付只要80万,否则按照7成计算则需要140万。

后市:下半年需防止楼价上涨过快

随着上半年广州成交量大增,库存量压力也大大减环。安居客数据显示,目前广州库存急剧下降,库存去年11月为高峰,达到17个月,今年3月仍在14.5个月,而“3.30”新政后至6月份,库存已经下降到11.9个月。

严跃进认为,实际上“3.30”新政主要起了一个发动机的效应。从目前广州楼市走势看,市场压力并不算大,下半年市场看涨情绪的变化,能够影响房地产市场的走势。

另外需要注意的是,虽然下半年“3.30”新政效应依然会释放,但也要提防房价上涨过快的情况下,二套房贷继续收紧的风险。

二手楼方面,搜房网二手房电商商圈经理李海峰也指,6月份广州二手房成交量已经创下17个月以来的新高,从7月份的网签量来看,也能看到7月份的广州楼市仍然非常火热,相信“3.30”新政的影响将会持续到下半年,预计上涨幅度在5~10%左右。

相关链接

央行在3月30日发布通知,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

此外,国家财政部、税务局还发表通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

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