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评论:拿什么防止停车费物管费想涨就涨

正方

2010年8月1日广州相关部门出台的物业服务收费标准,明确新建住宅前期物业服务收费应执行政府指导价规定,其最高收费标准为2.8元/平方米·月,超过此标准须报价格主管部门审批。但是,2.8元/平方米·月的收费,其实就是虚设,对于超过的,有关部门不是照样批准了吗?荔湾区某小区不是照样实行3.8元/平方米·月的物管收费标准了吗?

市物价局要求,经清理后的收费项目已报经市政府同意,市物价局公布“重庆市实行政府指导价或政府定价的涉企经营服务性收费项目目录清单”。凡未列入实行政府指导价或政府定价的涉企经营服务性收费目录清单,各部门、各单位不得向企业收取。对违反规定的,价格主管部门将依照相关法律、法规予以严肃查处。

而多名受访的业主则建议,小区物业要提价,就得公开服务标准,真正做到“质价相符”,服务水平提高了,业主才会同意提价。据了解,因物业收费问题导致的纠纷时有发生。例如,今年4月19日,广州市民张先生家突然遭陌生人敲门,随后对方竟直接暴力拆门。而砸门的是3名小区业主和1名物管保安。至于遭遇暴力袭击的原因,张先生怀疑是与小区物管费涨价有关。

据《新快报》报道,有关部门日前印发通知,要求地方放开包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务在内的9项商品和服务价格。此次放开物管收费,或许意味着广州“最高2.8元/平方米·月”的物管最高收费标准进入历史。住宅停车费也是如此。价格放开,不少业主忧虑普遍乱提价。

重庆晨报记者 黎胜斌 报道

定价机制“松绑”到底好不好?

价格放开,是否意味着普遍涨价?或许现实是这样的,但这不意味着放开价格就一定会带来涨价,关键在于取消政府定价之后,该由谁来决定价格的涨跌?说到底,这关系的还是业主自治权,无论是物管费还是停车费,业主都有话事的权利,也只有业委会的存在,既能避免政府定价导致的价格与市场的脱节,也能防止停车费物管费说涨就涨的可能。

重庆市物业管理协会副会长巫大德认为,物管费的定价权不在物管公司,而在订立物业服务合同的双方。也就是说,物管费是否涨价,还是需要物管和业主双方协商决定。但该小区的情况有特殊性,因为之前有约定,有约定就按约定执行,所以涨价的时候不进行通知也是可以的。而在实际工作中,物管单方面宣布涨价,往往只会激化矛盾。

有关数据则显示,目前,我国业主委员会的成立率不到50%,运行较好的仅有15%。而广州市仅有1/4楼盘成立了业委会,运作良好的更是寥寥无几,很多小区业委会则是有名无实。至于业主与物管因调整物业费、公共物业争议拳脚相向的更是时有发生。部分人士认为,业主权利弱势,物管权力不断扩张,政府定价之下,变相涨价已是层出不穷,放开政府定价,乱涨价几乎是不可避免的事情。

在原来的格局下,政府定价虽然能够防止物业费胡乱上涨,但物业收费却可以完全避开业委会。这种状况是否会在放开政府定价之后得到延续,不免令人担忧。又想升物业管理费,又想不成立业委会,这种叶公好龙的姿态,才是落实物业服务收费放开新政所必须加以纠正的!王则楚(作者系广东省政府参事)

收多少需要双方协商一致

业委会难发挥监督作用

这次,有关部门放开非保障性住房物业服务收费,指出其中的关键是,“对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。”问题是广州大部分小区并没有召开业主大会,也没有选举产生业主委员会,何来的选聘物业服务企业?何来的选择收费标准低的物业?

房产中介费价格也放开了 收多少双方商量着办

记者调查发现,广州目前最高物管费所在地仍然是豪宅聚集的二沙岛,其中老牌豪宅宏城花园,以9 .8元/平方米/月的价格霸占了广州豪宅最高物管费榜首位多年。其余大部分小区的物管费单价介于2元~5元之间,例如广州雅居乐花园电梯楼2.3元,楼梯楼2.1元,按套内面积计收;星河湾半岛4元;广奥三期友谊尚居2.8元……

先谈物业管理费。就像上面说的,即便没有政府定价,物管费也不是物业可以自行定价的。物管费,本来就应该由业委会与其聘用的物业服务企业在物业委托管理合同里确定。同时,根据物权法规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。显然,这些约定都将在聘用物业服务企业时在合同里约定的。另外,物业管理条例也重申:业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

关于放开价格后的讨论在一些业主群里已经炸开了锅。多位不同小区的业主称,在业委会讨论通过的前提下,合情合理合法的涨价还是可以接受的。

政策

也就是说,商定物业服务费,是业委会的职责和权利所在。业委会的存在,也就是防止物管费想涨就涨的根本力量所在。因此,放开非保障性住房物业服务的价格,前提就是由业委会来招聘物业服务企业。没有业委会,即便有政府指导价,恐怕也会形同虚设。

重庆市物业管理协会办公室一工作人员表示,物业服务收费将从3月15日起实行市场调节价,但并不是说物业公司可以随意调价,还得跟业委会协商并达成一致后才可以调价。

7月27日,广东省政府新闻办、省发改委举行《广东省定价目录》新闻发布会。新版定价目录将放开小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费,将于8月15日起实施。这也就意味着,市民所住的商品房住宅小区的物业费、停车费收费标准可能要发生变化,不再由政府指导价说了算,而是由市场决定。不过,根据目前的相关法规,小区物业费、停车费想涨价仍须业主投票表决。

再说停车费。对于共有物业的开发收益,《物权法》和《物业管理条例》都明确:属于全体业主所有。小区利用共有物业停车(如利用小区道路停车),当然其收入应该归全体业主共有。也就是说,共有物业停车费该如何收取,显然是业主来话事的。

业主:物管费涨价前没公示

广州房价点评网高级分析师肖文晓指出,在以往实行政府指导价的政策下,小区物业收费标准相对较低。虽然一些物业公司仍在继续经营,但是在物业管理费用难以足额收取的情况下,他们往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。这又反过来导致业主更多的不满。定价机制“松绑”后,小区物业管理质量有望得到提升。

专家说法>

据物业管理专家周先生介绍,物业费的价格是由成本核算出来的。通常物管公司在竞标的时候,要提供给业主、业委会一份详细的表述,囊括了其各项运作成本,比如人工、物料、能源、税收及物业公司先设定的公司利润,这些所有的成本汇总后,分摊到小区的总面积里。

重庆晨报记者 罗强 报道

放开定价是否就意味着物业管理公司“涨价”更就容易了?记者了解到,根据去年实施的《广州市物业管理暂行办法》,目前广州小区物管费调价并不容易。《办法》规定,调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

物管费取决于双方协商 协商不成只能更换物管

非保障性住房的物业服务费将放开的消息一出,不少物管公司暗自高兴,终于有机会可以涨价了,而业主则担忧物管费上涨。“我们现在的物业费每平方米2.1元,收费本来就不低,要是放开后,物业费上涨怎么办?”家住海珠区某一小区的钟女士表示。

“通知”规定,房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。房地产中介行业协会应加强对房地产中介服务机构的指导和管理,维护房地产中介公平公正的市场秩序。

物管质量有望提升

根据有关规定,市物价局加大了涉企收费管理,开展了实行政府指导价或政府定价的涉企经营服务性收费项目清理。收费项目在2010年市政府公布的63项基础上,再减少13项,减至50项。收费项目目录增加3项,合并7项为3项,取消5项,放开2项,其他减少5项。

观点PK

有业主说,物管这次涨价是悄悄进行的,以100平方米的房子为例,一个月物管费只多10元钱,不知情的业主稀里糊涂就缴费了,根本没发现涨价的事。更气人的是,业主不同意涨价,难道物管说涨就涨?

调查

新年刚过,南岸一个小区的业主们便听说了物管费涨价的消息。从1月起,小区物管费由每平方米1.5元上调到1.6元,1角钱虽不算多,却让小区业主们憋了一肚子火。

地产行业资深人士刘先生认为,虽然目前相关法规已为价格调整设置了门槛,即物业费等调整,需满足“双过半”要求(需要占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行),但在大多数小区业委会形同虚设、几乎不能发挥其作用的背景下,业主根本缺乏与开发商和物业同等博弈的能力。据刘先生介绍,当前,业主委员会法律地位不明、权责不清、运作不规范等问题普遍存在。

业主们说,他们其实并不反对涨价,但物管的服务必须与物管费的价格相匹配,不说增值服务,起码不能倒退。

广州物管费两极分化较大

2015年,价格主管部门将按照有关要求和规定,继续清理涉企经营服务性收费:未列入行政审批前置服务的收费一律不得收取;根据情况放开一批竞争充分的经营服务性收费项目;取消不合理的收费和降低部分涉企经营服务性收费标准,并建立涉企收费制度化、常态化、规范化管理,每年定期向社会公布涉企经营服务性收费目录清单。

而相比之下,在广州传统居住板块一些年代比较久远的楼梯楼小区,有的物管费甚至低至每月每平方米几毛钱,比如越秀的东兴南小区、番禺洛溪新城内部分旧的小区等,信息时报记者留意到,这些小区由于物管价格很低,仅能提供最基本的安保、清洁服务。随着物价和管理成本的不断上升,不少物管公司也在抱怨按照现今的收费标准,经营已出现了亏损。因此越来越多的小区物管公司希望提升物管费。

在外界看来,价格放开会引起相关收费的普遍上涨。重庆新龙湖物业服务有限公司总经理周洪斌说,价格放开之前,物业服务实行政府指导价,有限价,也就是说,不得超过这个价格。价格放开之后,就相当于取消了这个指导价,由业委会与物管公司协商价格,价格可能超过之前的限价,也可能低于之前的价格。

反方

重庆晨报记者 顾晓娟 见习记者 周辉 报道

不少业内人士认为,发生物业纠纷很重要的原因在于,业主和物管公司之间在收费和服务上,存在很大的争议。业主认为自己缴费高却没有获得应有的服务;而物管公司则认为收费太低而入不敷出,只好退而求其次降低服务。物业收费和业主缴费上出现争议的原因,主要是物业收费不透明,不公布账目成为普遍现象,譬如费用支出和成本、收益缺乏透明度,业主不知道这些收费是否费尽其用。定价机制“松绑”后,小区物业费的定价由业主和物业公司共同商定,能有效发挥业主委员会的作用,也有利于减少物业和业主矛盾的发生。若小区内大部分业主不满意现有物管公司的服务和收费,甚至可以换一家公司。

房地产咨询和经纪服务收费、房产价格评估收费、土地价格评估收费……这些收费项目价格怎么定,今后将完全交由市场,由当事双方自由协商,政府部门不再制定“政府指导价格”政策。

提价仍须过半数业主同意

物管费突然涨1角 怎么没有通知我们

同样,小区停车费价格放开后,企业提高住宅小区停车场停放服务收费也受相关法律法规约束,如《物权法》、《物业管理条例》明确规定:对业主共同管理的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,因此对业主共同所有的车位、车库,企业调整收费标准也要依照法律法规规定程序进行。

业委会提供的《物业服务合同》显示,2012年9月开始,小区物管费由每平方米1.2元上调到1.5元;并在合同中对物管工作提出要求:在以后的运行过程中,“物业服务合同”、“三方协议”全部按时兑现的前提下,从2015年1月1日起,物业收费标准调整至每平方米1.6元。但如果未能按时兑现,仍按照每平米1.5元的现行标准执行。当时,有453户业主签名认可了这份协议,达到了“双过半”。

江北区一小区物管的负责人称,物业公司亏损严重,去年就亏损了31万元,这几年来累计亏损已达到110万元。

小区业委会相关负责人告诉重庆晨报记者,这次小区物管费涨价是提前通知了小区业委会的。

涉企经营服务收费再减13项

物管部高经理介绍,从今年1月起,小区的物管费的确进行了上调,从去年的每平方米1.5元上涨到了1.6元。而这次涨价,是根据双方签订的《物业服务合同》执行的。

公共产权车位停车费涨价 也需业主同意

关于小区停车位放开价格,也遇到了类似的情况。重庆森达律师事务所贺天强律师表示,按照规定,小区道路、小区绿地等建设的停车场属于公共产权车位,这一部分的停车费是要经过“双过半”业主的同意,才能调价;如果是有已经分散产权,以及产权为开发商所有的,则定价权归产权人所有,但不能强迫交易。

未列入收费清单的不得收费

昨天下午,小区业主代表、业委会、物管以及社区工作人员代表再次进行了协商。

重庆森达律师事务所贺天强律师表示,根据规定,关于上调物业费的原文表述是这样的:业主大会对其他事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主(如小区有20万平方米,应有10万平方米面积的业主同意)且占总人数过半数的业主同意,即“双过半”。

业内人士称,一些比较老的小区,停车位相对紧张,在放开价格后或许会有涨价的可能。

巫大德介绍,重庆今年3月15日起,物业服务取消政府定价,在市场经济的大背景下,物管费的定价取决于双方协商,协商不成,就只能更换物管,最受伤的往往还是业主。所以双方还是应该多沟通、多协商。作为物管,也应该通过服务和质量赢得业主的认可。

专家说法>

另据《重庆日报》报道,去年12月12日市政府第73次常务会议审议通过《重庆市物业服务收费管理办法》。在《管理办法》中取消了政府定价管理形式,仅对按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价,其他各类物业服务收费均实行市场调节价。办法将于3月15日执行。也就是说,价格放开之后,以后物业费怎么收,收多少,则将由小区业主与物业公司协商。

“要不是我翻了账本,这涨价的事还被蒙在鼓里呢!”小区业主李女士告诉重庆晨报记者,涨价风波是从元旦假期之后开始的,她到物管缴费,正碰上物管搞活动,如果一次性缴纳全年物管费,可以送一桶油。

那么,物管服务是否按照“物业服务合同”、“三方协议”全部按时兑现?

高经理说,此次调价正巧碰上“新规”3月执行,虽然这次调价和新规并没有实质的关系,但也反映出一些问题,这次出问题主要是和业主沟通不够。

收费低物业公司喊亏本

有业主提出,以前在小区门卫处可以寄存东西,而现在不行了。以前物管可以帮业主代收快递,而现在快递送到物管,必须缴钱才能保管。最重要的是,小区的消防设施并没有得到很好的维护,现在看起来就像损坏了一样,让人很没有安全感……

1月6日,市物价局、市国土房管局联合发布通知,公布了“关于放开房地产中介服务收费的通知”,2015年1月1日起,放开房地产咨询和经纪服务收费、房产价格评估收费、土地价格评估收费。这意味着,以往由“政府指导价”干预的收费内容,如今将完全交由市场协商确定。

“十几元钱不算多,可物管涨价并没有公示啊。”李女士说,2012年时,小区物管费也涨过一次价,从1.2元涨到1.5元,但那次小区召开了业主大会,并且和物管签订了合同,明确了责任义务,涨价的事情也进行过公示,业主们心知肚明。可这一次,却进行得静悄悄的。更气人的是,不少邻居根本没发现这事,稀里糊涂地就缴了物管费。

业委会相关负责人介绍,物管费涨价引发业主意见后,业委会随后召开了业主代表大会,到场的23位业主代表,除3位认为应该暂缓涨价外,其余20位不同意涨价。

物管称涨价有合同约定,但业委会认为服务没到位,要求暂缓涨价

国家发改委日前发文,放开24项商品和服务价格,实行市场调节价。其中,住房物业服务价格和住宅小区停车服务价格最受市民关注。

高经理说,目前,他们正在积极地与业主进行协商。首先会和业委会一起对收费标准进行公示,并退还已经收取的涨价部分费用;然后在业委会的监督下,对业主反映的问题进行整改,整改完成后,再召开业主大会,协商调价事宜。

房产价格评估收费由市场定

24项商品和服务价格实行市场调节价,与市民生活密切相关的住房物业服务价格和小区停车服务价格也位列其中。实行市场调节价后,物管是否能对价格说涨就涨,而普通市民是否无法掌握话语权,只能默默接受价格噌噌涨的窘迫现实?重庆晨报记者对此进行了深入采访,并请专家对市场调节价的施行做了详细解读。

对于小区公共产权车位,物管公司其实只是业主聘请的“大管家”,它可以提出涨价的要求,但必须由业委会负责组织召开业主大会,经“双过半”业主的同意才行。

业委会:涨价有约定,但服务不到位

因为觉得划算,李女士决定一次性缴纳物管费,可拿到收据,总觉得今年的收费好像高出一截。李女士于是回家翻账本,这才发现物管费涨价了,去年每个月是120多元,而今年涨到了140元,整整高出了十几元。

物管:整改之后再商讨调价事宜

昨日,江北区一位业主刘先生介绍说,他们小区有217户业主,去年物业公司找了一半的业主讨论物业费涨价的事情,结果参加讨论的人中有一半同意涨价,因此涨价获得通过。

“我们也认为相关的要求并没有全部达到,所以要求暂缓涨价。”业委会称,他们张贴的要求暂缓涨价的通知也被人撕毁了。

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6日,南岸一小区物业费调整,物管公司和业主代表意见不同,双方碰头商议谈判。重庆晨报记者 杨新宇 摄

贺天强认为,涨价后增收部分归产权人所有。如果是业主共有产权的,则归全体业主所有。他称,目前有很多小区实际上是将停车费用来抵消一部分物管成本。

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